Geen toestemming overdracht erfpachtrecht?

Bent u erfpachter en wilt u uw woning of bedrijfspand verkopen? Dan zult u ook uw erfpachtrecht moeten overdragen aan de koper. Een erfpachter mag in principe op elk moment zijn erfpachtrecht overdragen. In de erfpachtvoorwaarden kan echter zijn bepaald dat voor de overdracht van het erfpachtrecht toestemming van de grondeigenaar is vereist. De grondeigenaar is in veel gevallen een gemeente. Wat als een gemeente weigert zijn vereiste toestemming te verlenen?

Machtiging kantonrechter voor overdracht erfpachtrecht

Weigert de gemeente zijn toestemming zonder redelijke grond(en)? Dan kan die toestemming worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter. De machtiging van de rechter treedt in de plaats van de niet-verleende toestemming. Daardoor kan het erfpachtrecht alsnog rechtsgeldig worden overgedragen.

De kantonrechter die moet beslissen over vervangende toestemming, moet onderzoeken of de gemeente de vereiste toestemming zonder redelijke gronden weigert. Hiervan is bijvoorbeeld sprake als de gemeente onredelijke voorwaarden stelt. Uit de rechtspraak, waaronder een arrest van de Hoge Raad van 5 februari 2010, volgt wanneer er sprake is van een weigering zonder redelijke gronden. Dit laatste is het geval indien de weigering tot gevolg heeft dat het erfpachtrecht onoverdraagbaar wordt. (Volgens ons rechtssysteem moeten goederen in principe vrij overdraagbaar zijn).

Van weigering zonder redelijke grond is ook sprake als de grondeigenaar door de weigering handelt in strijd met de bedoeling van de wetgever. Hetzelfde is het geval als er voorwaarden worden gesteld die geen verband houden met de betrokken rechtshandeling. Ook is hiervan sprake als de grondeigenaar handelt in strijd met de vestigingsakte of de algemene erfpachtvoorwaarden.

Een recent voorbeeld van een procedure waarbij vervangende toestemming werd gevraagd aan de kantonrechter is de uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland van 4 oktober 2018. In deze zaak ging het om een erfpachtrecht met de bestemming ‘scheepswerven’. De erfpachter wenste zijn bedrijf te verkopen. De grondeigenaar, in dit geval de gemeente Enkhuizen, weigerde toestemming te verlenen voor de overdracht van het erfpachtrecht. De reden hiervan was dat zij in het betreffende gebied mogelijk zou gaan herontwikkelen. De gemeente vreesde dat een nieuwe erfpachter deze herontwikkeling zou verstoren.

Belangenafweging

De kantonrechter kwam tot de conclusie dat de opstelling van de gemeente ertoe leidt dat het erfpachtrecht feitelijk onoverdraagbaar wordt. Omdat de gemeente een overheidsinstantie is, heeft de rechter het handelen van de gemeente ook nog getoetst aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Dit brengt mee dat de gemeente de belangen van de erfpachter bij het besluit tot weigering aantoonbaar had moeten meewegen.

Bij de belangenafweging had onder meer moeten worden betrokken dat het bedrijf van de erfpachter niet langer levensvatbaar is gebleken door toedoen van een verkeersmaatregel van de gemeente in 2011. Ook had bij de belangenafweging betrokken moeten worden dat de erfpachter al een potentiële koper gevonden had die bereid was alles over te nemen. Cruciaal was verder dat de zaak tussen partijen al vele jaren speelde en dat de erfpachter ondertussen in ernstige financiële problemen was gekomen. Dat alles had de gemeente ten onrechte niet meegewogen bij zijn beslissing om de toestemming te weigeren. De kantonrechter heeft dan ook vervangende machtiging verleend.

Redelijke gronden

Conclusie: een gemeente mag als erfverpachter de toestemming voor overdracht van een erfpachtrecht slechts op redelijke gronden weigeren. Zij moet daarbij de belangen van de erfpachter aantoonbaar meewegen. Vindt een erfpachter dat de gemeente zich hieraan niet houdt, dan kan hij de kantonrechter verzoeken om vervangende toestemming te verlenen.

Heeft u vragen over erfpacht? Neem contact op met Anouschka van Sermondt.

 


Related Posts

Hoe kan erfpacht worden beëindigd?

In principe kan ieder recht van erfpacht worden beëindigd, zelfs een eeuwigdurend erfpachtrecht....

Canonverhoging bij overdracht?

Erfpachters hebben het recht om de grond van de erfverpachter te gebruiken. Daarvoor...