Word je als erfpachter geconfronteerd met een onverwacht forse canonverhoging? In sommige gevallen is daar iets tegen te doen. Vind je als erfpachter de canonverhoging onredelijk, dan kun je naar de rechter stappen. Maar heeft dat ook zin als de canon conform de geldende voorwaarden is vastgesteld?

Wat staat er in de erfpachtvoorwaarden?

Bij de meeste voortdurende erfpachtrechten wordt de erfpachtcanon steeds voor een bepaald tijdvak (van bijvoorbeeld 50 jaar) vastgelegd. Aan het einde van het canontijdvak wordt de canon opnieuw berekend aan de hand van de actuele grondwaarde die in de voorliggende periode flink kan zijn gestegen. De canon wordt dan behoorlijk verhoogd.

Procederen over canonverhoging

Naar de rechter stappen kan zin hebben als de bepaling over canonverhoging in de algemene voorwaarden staat. De voorwaarden van de erfpacht staan namelijk niet alleen in de erfpachtakte, maar (daarnaast) mogelijk ook in algemene voorwaarden, ook wel de algemene (erfpacht)bepalingen genoemd. Erfpachters hebben de mogelijkheid om een onredelijk bezwarende bepaling over de canonverplichting die in de algemene voorwaarden staat, aan de rechter voor te leggen. Onredelijk bezwarende bepalingen in algemene erfpachtvoorwaarden kunnen door de rechter worden vernietigd. De rechter onderzoekt of de bepaling over canonverhoging onredelijk bezwarend is voor de specifieke erfpachter. Het is met andere woorden een subjectieve toets. Over het algemeen kan gezegd worden dat bijvoorbeeld een particuliere erfpachter met een (vakantie)woning en zonder ervaring met erfpacht in een dergelijk geval meer kans van slagen heeft bij de rechter dan een erfpachter die professioneel ondernemer is.

Hoe beoordeelt de rechter een canonverhoging?

Staat de bepaling over canonverhoging in de erfpachtakte (en dus niet in de algemene voorwaarden)? Dan wordt deze niet snel door een rechter terzijde geschoven. De rechter zal dan meestal oordelen dat de canonverhoging aan het einde van het tijdvak is toegestaan. Wel houdt hij rekening met de hoedanigheid van partijen. Zo kan hij bijvoorbeeld bepalen dat het redelijk is om een wat langere overgangsperiode te hanteren. De erfpachter kan dan wennen aan de verhoging.

Verder geldt ook dat een erfpachtbepaling, zowel in de erfpachtakte als in de algemene voorwaarden, duidelijk en begrijpelijk moet zijn geformuleerd. Onduidelijke en onbegrijpelijke bepalingen over canonverhoging die in algemene voorwaarden of in de erfpachtakte staan, worden door de rechter in het voordeel van de erfpachter uitgelegd.

Heb je te maken met een onverwacht forse canonverhoging waarmee je het oneens bent? Neem dan contact op met Anouschka van Sermondt.