In principe kan ieder recht van erfpacht worden beëindigd, zelfs een eeuwigdurend erfpachtrecht. Er zijn verschillende manieren waarop dat kan. Hieronder worden de verschillende manieren kort toegelicht. Daarbij wordt ook ingegaan op de vraag wie de erfpacht mag beëindigen.

Erfpachtrecht eindigt door opzegging

Het recht van erfpacht kan op eindigen door opzegging. In de wet staat dat de erfpachter mag opzeggen, tenzij in de akte van vestiging anders is bepaald. Vaak staat in de akte van vestiging dat de erfpachter niet kan opzeggen. De erfverpachter kan op grond van de wet slechts opzeggen als er twee achtereenvolgende jaren geen canon is betaald of als de erfpachter in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn andere verplichtingen. Van deze wettelijke bepaling mogen partijen in de erfpachtakte niet ten nadele van de erfpachter afwijken. Partijen mogen dus bijvoorbeeld niet in de erfpachtakte opnemen dat de erfverpachter al mag opzeggen bij slechts een half jaar betalingsachterstand. Zegt de erfverpachter op en is de erfpachter het daarmee niet eens? Dan kunnen partijen hun geschil voorleggen aan de rechter. Lees hier een voorbeeld van een vonnis over zo’n kwestie.

Erfpacht eindigt door opheffing

Een erfpachtrecht kan voorts eindigen vanwege opheffing door de rechter. Dat kan alleen als sprake is van onvoorziene omstandigheden ‘welke van dien aard zijn dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de akte van vestiging niet van de eigenaar of de erfpachter kan worden gevergd’. Dat is een strenge toets. In de praktijk komt het opheffen van de erfpacht nauwelijks voor. Wat vaker voorkomt is dat één bepaling uit de erfpachtvoorwaarden wordt gewijzigd vanwege onvoorziene omstandigheden.

Einde erfpacht door verloop van de overeengekomen termijn

Gaat het om een tijdelijk erfpachtrecht, bijvoorbeeld aangegaan voor de duur van 20 jaar? Dan eindigt de erfpacht door verloop van de tijd waarvoor het erfpachtrecht is aangegaan. De erfverpachter moet aan het einde van de termijn wel laten weten dat de erfpacht stopt. Doet de erfverpachter niks en blijft de erfpachter doorgaan met canon betalen, dan loopt het erfpachtrecht door (stilzwijgende verlenging) totdat er alsnog is opgezegd.

Lees ook: Vergoeding bij einde tijdelijke erfpacht?

Erfpachtrecht eindigt door afstand

Een erfpachtrecht kan ook eindigen door (tweezijdige) ‘afstand’, oftewel als partijen daarover onderling overeenstemming bereiken. Dit is dus alleen mogelijk als beide partijen willen dat de erfpacht stopt.

Einde erfpacht door vermenging

Ook eindigt een erfpachtrecht door ‘vermenging’. Vermenging treedt in als het recht van erfpacht en het eigendomsrecht waaruit het is afgeleid ‘in één hand’ komen. Dit gebeurt als de erfpachter in de gelegenheid wordt gesteld om de blooteigendom van de grond te kopen (NB: blooteigendom is wat de erfverpachter overhoudt als hij de grond in erfpacht uitgeeft). Koopt de erfpachter de grond van de erfverpachter, dan gaat het erfpachtrecht door vermenging teniet. Dit wordt ook erfpachtconversie genoemd.

Erfpachtrecht eindigt om redenen van algemeen belang

De gemeente Amsterdam kan een erfpachtrecht beëindigen om redenen van algemeen belang. Dat geldt ook voor eeuwigdurende erfpacht, die door de erfpachter zelf niet mag worden opgezegd. Dit is in feite een soort onteigening. De gemeente moet wel de erfpachter schadeloos stellen. De vooruitbetaalde (afgekochte) canon wordt naar rato terugbetaald.

Heeft u juridische vragen over erfpacht? Langerak Advocaten kan u juridische bijstand verlenen bij al uw vragen over erfpacht en uw belangen vertegenwoordigen in procedures over erfpachtrecht. Hier vindt u onze contactgegevens.