Particuliere erfpacht, bancaire richtlijn en erfpachtvoorwaarden.

Particuliere erfpacht

Met particuliere erfpacht wordt bedoeld dat de grond eigendom is van een particuliere partij, dus van een partij die geen overheid is. De particuliere partij (dit kan bijvoorbeeld een vennootschap zijn) geeft de grond in erfpacht uit. Dit in tegenstelling tot gemeentelijke erfpacht, waarbij de gemeente eigenaar is van de grond en de grond door de gemeente in erfpacht wordt uitgegeven. 

Banken zijn terughoudend bij het verstrekken van een financiering voor de aankoop van woningen op particuliere erfpachtgrond. Als de overheid als erfverpachter optreedt, speelt dit probleem niet.

Particuliere erfpachtcontracten houden vergeleken met gemeentelijke erfpacht vaker onvoldoende rekening met de belangen van erfpachters en financiers. Zo komt het regelmatig voor dat particuliere grondeigenaren (erfverpachters) eenzijdig de erfpachtovereenkomst kunnen aanpassen. Dit soort wijzigingsbedingen maken de woning voor een koper moeilijk financierbaar en belemmeren de erfpachter daarom bij het verkopen van zijn woning. 

De rechter kan gevraagd worden een onredelijk beding in de particuliere erfpachtvoorwaarden te vernietigen. De erfverpachter kan er dan geen beroep meer op doen. Een bepaling is onredelijk als het zorgt voor een aanzienlijke verstoring van het evenwicht tussen de rechten en plichten van partijen die voortvloeien uit het erfpachtrecht ten nadele van de erfpachter.

Bancaire richtlijn en erfpachtvoorwaarden

Door de Nederlandse Vereniging van Banken is de ‘Bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten’ opgesteld. In deze richtlijn wordt in het algemeen beschreven wat banken als verantwoord financierbaar achten met betrekking tot particuliere erfpachtrechten.

De richtlijn heeft geen verplichtend karakter dus partijen zijn vrij om ervan af te wijken. Als een bepaling in erfpachtvoorwaarden afwijkt van of in strijd is met de Bancaire richtlijn, betekent dit niet dat de betreffende bepaling niet evenwichtig of onredelijk is. De normen die in de Bancaire richtlijn zijn opgenomen, strekken namelijk niet ter bescherming van erfpachters ten opzichte van de erfverpachters, maar zien op de verantwoorde financiering van erfpacht. Het Hof ’s-Hertogenbosch https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHSHE:2023:733 oordeelde onlangs nog dat een eventuele strijdigheid van onderdelen van de erfpachtvoorwaarden met de Bancaire richtlijn niet betekent dat die voorwaarden reeds om die reden onevenwichtig en/of onredelijk zouden zijn.

Als u meer wilt weten over de Bancaire richtlijn en erfpachtvoorwaarden, kunt u contact opnemen met Anouschka van Sermondt.